IT bez starostí

Hypotéka

Hledání bytu

Když jsme se na podzim roku 2012 rozhodovali koupit byt, nevěděli jsme pořádně, co nás bude čekat. Jak dlouho to bude trvat. Rozhodli jsme se rovnou pro velikost 3+1. Žádný jsme dlouho nemohli najít, zkusili jsme se tedy poohlídnout i po 2+1 s myšlenkou v něm chvíli bydlet a pak jej vyměnit za 3+1. S hledáním jsme začali v říjnu, zkoukli jsme odhadem 50 bytů, z čehož se nám líbily pouze 4. První byl příšerně předražený v ošklivé lokalitě (o více jak 1/4 více než ostatní, ulice Sladkovského), druhý byl s dost nevyjasněnými poměry (Guldenerova), třetí mimo Plzeň (Líně, problém s prodávajícím, z prodeje sešlo) a tak nám zbyl vlastně jen jeden jediný.

Možná jsme moc náročný, když jsme požadovali pouze cihlu (paneláku nevěřím, podle mě se to začne bortit, až zreznou armatury kvůli nekvalitně provedenému zateplení), nedá se tam nic přestavět a vše je tam slyšet. Na dalších věcech jsme nelpěli, ale chtěli jsme mít balkon, nebydlet úplně v přízemí, ani moc vysoko, nebydlet pod střechou. Kvůli pohodlnosti centrální vytápění a ohřev vody.

Tím jediným bytem nakonec zůstal 3+1, 77 metrů čtverečních na předních Skvrňanech. Sice u hlavní silnice, ale čekáme její zklidnění po dokončení západního obchvatu Plzně.

Přes realitku nebo napřímo?

Pokud se rozhodujete, zda budete hledat přes realitku nebo bez ní, tak můžu říct jedno. Realitní trh je divoký západ, nemá žádná pořádná pravidla, realitního makléře dělá každý, kdo se dokáže podepsat. Proto si rozhodně dávejte bacha na malé a pochybné realitky a samostatné makléře. I když zárukou nejsou ani ty větší. Celkem dobré jednání měl snad jen Pubec a RK Evropa.  Konkrétní negativní zkušenosti nejen z koupi bytu, ale i z hledání dřívějšího podnájmu jsou například tyto:

  • Hit reality - při vyřizování podnájmu s námi makléř z Hit reality dojel na prohlídku bytu, poté poslal majitelce vzor smlouvy s prázdnými místy, ať si je sama doplní a sama nám to pak pošle. Smlouvu jsme si podepsali taky sami s majitelkou. Jediná starost makléře byla, abych přišel hlavně podepsat rezervační smlouvu do realitky (provize), přičemž mi poslal špatnou adresu. V realitce se ani neobtěžoval se se mnou setkat, Smlouvu jsem podepsal s nějakou asistentkou nebo možná recepční. Od té doby již nekomunikoval. Musím podotknout, že v dané realitce dlouho nevydržel. Při hledání bytu ke koupi jsme ho našli u inzerátů několika dalších realitek. *)
     
  • MM reality - s touto realitkou mám taky zvláštní tři zkušenosti. V prvním případě jsme čekali na prohlídku bytu, makléř se omluvil, že dorazí za 5 minut. Poté zavolal, že to potrvá ještě dalších 5 minut a pak zavolal, že vlastně nepřijde, že si nás majitelka bytu vyzvedne a vše nám ukáže. Druhá zkušenost byla s makléřkou, která nám dopředu nechtěla říct adresu bytu, přestože jsem upozorňoval, že v dané lokalitě jsem již byl a může se jednat o ten samý byt. Na místě se ukázalo, že to ten samý byt je a tak jsme na prohlídku ani nešli. Třetí  a obecná zkušenost je s podpisem protokolu o prohlídce. Takovým menším písmem je zde napsáno, že nebudete byt kupovat od někoho jiného než od daného makléře a že nebudete kontaktovat majitele bytu. Jinak Vám dají pokutu (myslím, že ve výši provize). Na tohle Vás nijak neupozorní, ba naopak mi ve většině případů vždy tvrdili, že to je jen potvrzení o tom, že se mnou na prohlídce byli, aby pak dostali z realitky zaplaceno. Tedy makléři mi lhali přímo do očí. V jednom případě jsem to odmítl podepsat, makléřka mi byla dost nesympatická. Se samotnou formulací bych problém neměl, je zcela v pořádku si klienta "pojistit", ale tuhle informaci by mu měli otevřeně říci, ne zatajovat. *)

Počítejte taky s tím, že realitka bude požadovat rezervační poplatek ve výši kolem 3-5%, tuto zálohu si pak nechá jako svou provizi. Jen Real-Treuhand Reality chce 1% z prodejní ceny jako zálohu a provizi. Zbylá procenta si vezme od prodávajícího. V našem případě, kdy nemovitost aktivně hledáme my, hypotéku si vyřizujeme sami a smlouvy ještě řešíme s právníkem, to pro makléře znamená jen dorazit na místo a sepsat s námi protokol, za tu mu náleží cca 70 000 Kč. Pokud je to možné, preferoval bych raději prodej bez realitky. Bohužel mimo realitku dnes nikdo moc neprodává. Taky proč, když jako prodávajícímu Vám slíbí prodej bez starostí a zdarma (provizi hradí kupující).

Myslíte si, že realitka je zárukou něčeho? Když budete postupovat obezřetně a veškeré úkony budete konzultovat s najatým právníkem, tak budete rozhodně ve větším bezpečí a za daleko menší peníze, než s realitkou. Ať s realitkou nebo bez ní, stejně se budete muset sejít s prodávajícím a ve finále dojít do banky vyřídit hypotéku. Realitka nabízí své služby bůhví jak vyšperkované, přitom pouze dojde na katastr vyzvednout LV (listy vlastnictví), nabídnou Vám řešení hypotéky (bohužel ne moc individuální dle finančního plánu rodiny) a ze vzorových smluv Vám udělají tu Vaši. To moc práce není za ty desetitisíce. Navíc na hypotéku bude mít dost lidí asi i svého finančního poradce. A přímo hypotéku v bance bez Vaší přítomnosti prostě neudělají.

Čtěte: O dlužící realitku se zajímá policieOdkaz na externí web nebo Topící se realitka spláchla klientům milióny za jejich nemovitostiOdkaz na externí web

Pak je tu druhá stránka věci. Stejně jako finanční poradci nabízejí hypotéku u bank, se kterými mají navázanou spolupráci a inkasují provize. Proto je lepší si obejít banky sám a získat tak nejlepší podmínky. Nikdo Vám nenabídne třeba mBank, Aquabank nebo FIO. Přitom zde můžete na stejné hypotéce platit i o několik tisíc měsíčně méně.

Pokud se prodávající upíše realitce, nesmí ji sám prodat, jinak mu hrozí vysoká sankce. Pokud se vy jako kupující upíšete realitce, rovněž Vám hrozí vysoká sankce, většinou stejná, jako je výše rezervačního poplatku. Že jste se realitce neupsali? Podepsali jste jim někdy protokol o prohlídce bytu? Takový malý papírek, kde Vám makléř sdělil, že to je jen potvrzení o tom, že tu s Vámi byl, aby mu to pak v kanceláři věřili? To Vás uvedl v obrovský omyl. Vždy tím souhlasíte s tím, že sami nebudete prodávajícího kontaktovat a pokud ano a byt od něj koupíte napřímo, budou po Vás vymáhat pokutu, tedy třeba těch 70 000 Kč.

Jdeme do banky

Bance budete muset dodat: rezervační smlouvu nebo návrh kupní smlouvy, LV na byt, odhad bytu, potvrzení příjmu ze zaměstnání nebo daňové přiznání z podnikání, 3 výpisy z běžného účtu, kam chodí výplata.

Banka požaduje trvání pracovního poměru v jednom zaměstnání víc jak rok a ještě na dobu neurčitou. Pokud zaměstnání trvá něco málo přes rok, chtějí doložit aspoň 2 roky v předchozích zaměstnáních. Pokud pracujete méně jak rok, jste ve zkušební nebo výpovědní době anebo nemáte dostatečné příjmy, s hypotékou se rozlučte.

Dalším zaskočením může být fakt, že 100% hypotéka není 100% kupní ceny, ale ceny odhadní. Například kupujete byt za 1 500 000 Kč, ale odhad bytu bude jen 1 400 000 Kč. V tomto případě znamená 100% hypotéka jen těch 1 400 000 Kč. Navíc na trhu není moc bank, které 100% hypotéku nabízejí.

Pokud všechny požadované dokumenty máte v pořádku, následuje prověření si klienta v Bankovním (BRKI) a Nebankovním (NRKI) registru klientských informací a SOLUS, zájmové sdružení právnických osob.

Zde bych zmínil jednu užitečnou vlastnost databáze Solus (pomineme-li ovšem její spornou existenci vůbec). Pokud přijdete o doklady a víte číslo svého občanského průkazu, můžete si ho v Solusu nechat zablokovat. Pokud by se pak pokusil někdo s Vaším OP zažádat někde o půjčku, bude zde na dané číslo OP záznam a blokace. Tedy mělo by Vás to ochránit před podvodníky. Najdeteji na Zadání odcizeného či ztraceného dokladuOdkaz na externí web.


Shrnutí:

-          najít vhodný byt
-          sepsat smlouvu s prodávajícím, případně s realitkou
-          složit jistinu / kauci na byt
-          nechat si vyhotovit odhad nemovitosti (cca 3 -5 tisíc Kč, 4x 100 Kč za výpis LV z katastru)
-          opatřit si v zaměstnání potvrzení příjmů nebo daňové přiznání, pokud podnikáte (obvykle ne však starší, než 3 měsíce)
-          výpisy z účtu za poslední 3 měsíce, pokud žádáte u jiné banky, než kde máte běžný účet
-          sjednat hypotéku v bance a s realitkou svěřeneckou smlouvu o úschově peněz (lepší a bezpečnější je ale peníze složit u notáře nebo právníka, i když Vás to     bude stát ale dost peněz)
-          s prodávajícím zajít na katastr a nechat přepsat nemovitost na Vás, dle svěřenecké smlouvy pak po zápisu do KN Vás jako vlastníka, dojde k vyplacení peněz   prodávajícímu

 

*) 17.11.2015 - po několika dotazech na negativní hodnocení realitek jsem se rozhodl dopsat tyto dva odstace, které konkrétní zkušenosti popisují. Vycházejí z mých osobních zkušeností.

_____________________

Souvisí s bydlením:

Komentáře

Obecně nelze říci jestli se vyplatí inzerovat s realitní kanceláří či bez ní, vždy záleží na schopnostech každého jedince jak na prodej spěchá a jestli je schopný si svépomocí případně nemovitost prodat. Existují sice portály jako bezrealitky.cz, kde můžete inzerovat zdarma, nicméně nemovitost stejně někdo musí předvést a málokdy má prodejce čas. Zároveň se však vyhnete placení provizi RK, nicméně zkuste si někdy promluvit s dobrým realitním makléřem, ten jistě poví co všechno práce obnáší a za co všechno je provize vyplácena.

Je však dát pozor na výběr RK, pročíst si recenze a vyhledat si na internetu jak se RK chovají ke svým klientům. Trocha času na internetu při hledání může ušetřit značné množství finančních prostředků a také vašeho času. Pokud se rozhodnete prodávat nemovitost bez RK, doporučuji mít k ruce alespoň dobrého právníka či vyhledat informace čeho se vyvarovat při prodeji nemovitosti (např. http://finexpert.e15.cz/na-co-si-dat-pozor-pri-koupi-ci-prodeji-nemovitosti, http://www.home-institute.cz/jak-jednat-s-majiteli-nemovitosti-bez-realitky)

Tomáš Morávek
Oblibenereality.cz
800 737 313
http://www.oblibenereality.cz/

To máte pravdu, ale píšete o situaci z pohledu prodávajícího. Buď budu prodávat nemovitost sám a budu s tím mít práci, nebo si najmu RK a ta mi to prodá, aniž by mě to stálo jedinou korunu (Krom Real-Treuhand Reality, která si bere provizi od obou stran). Realitka si prostě provizi přičte k prodejní ceně. Prodávajícího to tak moc nemusí trápit. Tedy pokud nemusel kvůli tomu snížit svou prodejní cenu (prodejní cena obsahuje provizi). Ale pořád tu mám na výběr.

Jako kupující jsem na tom hůře. Tam nemám na výběr. Pokud se mi nemovitost líbí, musím přistoupit na podmínky. A pokud je to pochybná RK, nezbyde mi nic jiného, než vzít nebo nechat "ležet".

Měl jsem možnost vidět situaci i z pohledu realitního makléře v nedávné době a musím říct, že je to hodně nestabilní zaměstnání. Člověk si tu může přijít na desítky, ale i statisícové příjmy v jednom měsíci, Pak ale následuje klidně 3 měsíce bez jediné koruny. Osobně by mě zajímal spíš roční příjem, aby se to dalo porovnat s něčím jiným. To se mi ale nepovedlo zjistit.

Nicméně máte pravdu v té pracnosti. Jen my jsme viděli 40 bytů a vzali až ten poslední. Dokonce jsme jeden viděli 2x se dvěma makléři (v nabídkách se neuvádí přesná adresa). Tedy sebrali jsme určítě více jak 20 hodin něčího času, aniž by z toho kápla nějaká koruna ;).